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我国住宅产业化目前存在的主要问题分析

发布时间:2016年01月08日 09:55 来源:网络
摘要:

我国的住宅产业化虽然在标准化、预制化方面有了一定的发展,也建设了一批样式统一的预制板楼,政府设置了专门的机构,也出台了一些相关的文件、政策进行推广,但仍存在许多突出的问题。这些建筑产品普遍存在产品单调、灵活性差、防水防渗和保温隔音等性能很差的问题。? (1)主管部门的认识不到位,宣传力度和推动工作的力度不够,制定有关政策措施不得力。

  我国的住宅产业化虽然在标准化、预制化方面有了一定的发展,也建设了一批样式统一的预制板楼,政府设置了专门的机构,也出台了一些相关的文件、政策进行推广,但仍存在许多突出的问题。这些建筑产品普遍存在产品单调、灵活性差、防水防渗和保温隔音等性能很差的问题。?


  (1)主管部门的认识不到位,宣传力度和推动工作的力度不够,制定有关政策措施不得力。有些开发商不了解住宅产业化的相关知识,有些认为自己开发的项目规模不够大,没有必要采用先进的工艺,有些开发商认为根本就没有必要由政府驱动,应该让其自然发展,有些开发商认为采用新技术、新产品、新工艺、新设备,当然会比常规盖房子增加投入,因而不感兴趣。再加我国用户还没有完全成熟,对住宅产品的综合性价比没有认识,因而不感兴趣,缺乏驱动房地产商的动力,因而房地产商更认为没有必要花钱去搞住宅产业化。?


  (2)住宅部品生产跟不上建筑体系集成的要求。当前的住宅部品大都品种单一,产品集成程度低,不是按系列开发,与住宅的建筑体系不配套,经常存在新的建筑体系难以找到合适的配套部品,如大开间的框架结构,采用大跨度楼板、墙体材料等均存在一些不配套问题;厨房卫生间系统中,整体配套问题也比较突出。?


  (3)住宅建筑体系满足不了建筑工业化的要求。美国、加拿大住宅建设的工业化之高,是因为有成熟的成套建筑体系(如木结构、轻钢建筑体系)和与之相配套的成套技术。我国住宅建筑体系较多,尚未形成系列化体系,而且建筑技术以单项技术发展为主,缺乏标准化、配套化技术,住宅部品的配套性、通用性差,标准不明确,检验验收标准不完善,使得相关方不敢试用,限制了住宅建设工业化的发展。?


  (4)房地产调控政策步步加紧,房地产市场未来形势不确定因素大。房价过快高涨、地王不断涌现、社会诟病增多,房地产市场存在的种种隐患导致中央政府一再出台房地产调控政策,以降低风险,相关的一系列调控政策也使整个房地产市场近年来的趋势更加难以把握,消费者和开发商更多的是持观望态度。房地产开发热的降温的大环境及调控政策的不断延续,一方面使部分房地产开发商因考虑企业经营问题而无力投入住宅产业化发展,但另一方面也能够使有远见、有实力的企业能够更多的选择将住宅产业化作为企业核心竞争力而予以重视。?


  (5)建筑安装成本大约占总成本的30%~50%左右。据网上的数据进行测算,房屋每平方成本价格在:1500+土地价格到2500+土地价格之间;土地价格估算如下:一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200?万元/亩,折算房价为:1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高。据此估算,建筑安装成本大约占总成本的30%~50%左右,住宅产业通过集约化生产降低建筑安装成本,降低整个成本降低10%,算起来总成本降低2~4%左右,在当前房地产粗放式、外延式发展情况下,降低幅度远远达不到吸引房地产商的效果,因此,应用推广也就曲高和寡。?


  (6)前期投入大,而市场存在不确定性,也引发了市场相关方的观望。我国建筑技术以单项技术发展为主,缺乏标准化、配套化技术,住宅部品的配套性、通用性差,虽然万科等企业进行了产业化试点,但由于缺乏与前期投入相一致的市场需求,后续没有很大的进展,同时,住宅的部品生产还不完全等同于普通的制造业生产,其体积一般比较大,而附加值也不是很高,因此,其部品的配送半径比一般制造业产品存在更大的限制。?


  (7)住宅产业所建造住宅产品卖点和亮点为”长寿命、可调整及质量有保障”,但当前的有关政策在一定程度上降低了这些优点而给用户带来的期望和体验。我国的土地出让期限为70年,百年住宅是否有必要,不但从用户层面心中没底,而且市场其他的参与者甚至监管方都对此语焉不详。从传统上讲,购房乃是大事,一般买房者在买房之初投入进行装修,一段时间以后可能会有小的调整,但是从结构上进行调整以适应发展的新情况的可能性比较小,毕竟,”动土”在民间无论如何都是大事,而且房屋结构调整过程中出现的技术、应用的不确定性也对住户很难产生吸引力。?


  随着住宅产业化发展,住宅已经不像以前那样是由一砖一瓦的由人工去堆积,已经转变成了由施工现场分解出来的部件拿到工厂的生产线上生产,借此来减轻劳动力的强度、生产成本,提高建筑住宅的效率。而我们住宅各大模板需要用到的材料及配件也非常多,如板式家具、厨房橱柜、门窗系统、衣帽间、内门等等配件组装成我们的住宅,由此知道无论是我们原有的住宅还是原有的材料,都需要搭配建成。比如:中嘉住宅产业化和康腾整体木作。它们的完美搭配为我们提供了完美的家居、环保的家具、快速的建筑住宅。


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